5月, 2012年

家賃収入以外の税金の面でのメリット

2012-05-12

不動産投資では、家賃収入以外にも税金の面でいくつかのメリットがあります。

家賃収入から各種経費を差し引いた不動産所得は、所得税の対象になり、サラリーマンであれば、給与所得と合算した課税所得金額に対して所得税を計算することになり、不動産所得がマイナスであれば、課税所得金額はその分少なくなり、税金も少なくなります。

購入してしばらくは、利益が出ないこともありますが、建物の減価償却費によって利益がマイナスになっているような場合は、実際の現金収支はプラスということになり、他に所得がある方の場合は不動産所得のマイナスによって所得税が節減されることになります。

特に不動産投資の初年度は、すぐに入居者が集まらなかったり、コストがいろいろ発生したりして、現金収支もマイナスとなることがありますが、この場合も、他の所得と通算できる節税効果があるので、影響は小さいようです。

アパート・マンションが建っている土地は小規模住宅用地となり、駐車場用地などと比べ、固定資産税の課税標準の圧縮があり税額も大きく違ってくるので、土地を持っていて、駐車場経営をされているような場合、建物を建てることで、土地にかかる固定資産税を大きく節減できることにもなります。

また、不動産投資は相続対策として行われることも多く、現金よりも不動産のほうが税制上の評価が低いので、将来相続が発生した時の相続税額も少なくなります。

不動産投資を投資ということだけではなく、他の面でも考えてみるといいかもしれませんね。

 

不動産投資には物件だけでなく費用はもっとかかる!

2012-05-12

不動産投資には、不動産の物件価格以外にも、不動産取得税や登記費用などが発生しますが、これは不動産を持つことが課税の対象になり、不動産投資によって不動産の持主になることから、税金が発生します。

まず都道府県が課税するものとして、不動産取得税があり、平成24年3月31日までは、固定資産税評価額3%が課税、土地については、課税標準を2分の1にする特例があるので、実質は1.5%になります。

国税としては、登録免許税があり、これは売買などで持主が変わると、登記簿に登記を行う移転登記が必要になりますが、その時にかかる税金です。

建物の移転登記については、固定資産税評価額の2.0%で、土地の移転登記については、固定資産税評価額の1.3%となっています。

ただし平成24年4月1日からは1.5%となり、将来的には2.0%になるようです。

建物を新築する場合は登記が必要になりますが、これを保存登記と言い、新築建物の保存登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

通常、登記の手続きは司法書士に任せるので、登録免許税と合わせて、司法書士報酬も必要になってきます。

他にも、抵当権設定の場合は債権金額×0.4%、仲介手数料やローン付随費用、売買契約書に貼る印紙代が必要で、物件購入後の火災保険の保険料も当然負担することになります。

このように多くの費用がかかりますが、そこまで含めた収支のシミュレーションをして、納得のいく不動産投資が出来るといいですよね。

 

不動産投資って不労所得?

2012-05-12

不動産投資をして家賃収入を得ることは、「不労所得」などと言われますが、実際は、いろいろな仕事があるようです。

最初に不動産投資が成功するかどうかがかかっている入居者募集や、他にも煩雑で気苦労の多い業務もあるので個人で行うのには限界があり、管理会社に任せるのが一般的です。

まず、不動産会社を通じて入居者募集をし、入居者が決まると契約締結をするために、契約書作成や保証人の署名などをしなければなりません。

無事、入居者が見つかり、入居を開始しても、家賃を期日に払わない、隣室の入居者とトラブルを起こした、居室内の設備が故障したので直してほしいと言われたなど、ストレスのかかる対人交渉も色々とあるようです。

このような募集・契約・管理の仕事は、知識や経験の少ない不動産投資家には大変困難なことで、特にサラリーマンだったら、そのような時間を確保することは不可能に近いですよね。

そこで、一般的には、専門の管理会社に委託することになり、管理会社とのコミュニケーションがとても大切になるようです。

管理会社は、不動産賃貸のプロであり、不動産投資家の大切なビジネスパートナーです。

家賃の設定、建物や設備のメンテナンスの必要性など、プロの視点からアドバイスをくれるぐらいの会社であれば心強いし、不動産投資家としての意見も聞いてくれるといい関係が築けますよね。

特に入居者と実際に接するのは管理会社になるので、管理会社の役割は本当に重要なものになりますよね。

 

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